作ってみました。クリックでダウンロードできます
金利何％で何円で買ったものを何年住んでから売るとどれくらいの収支になるかをシミュレーションできるEXCELシートです。
もちろん住宅ローン控除や固定資産税なども計算に入れています。
この場合一般的な価格下落率2％で計算すると4年以上住んでから出ていくと残債割れしなくなります。
ローン手数料や修繕積立基金などの初期費用なども含めて真の毎月支払額を求めると一番右端の額になります。
表面利回り4.5％で貸してくれた場合の賃料と比較すると、これも4年以上住めば賃貸より安いということになります。（これはたまたま同じ4年になっただけです）
次に、住宅ローン控除が3500万円マックスになった場合が下の表です。
残債割れまでのタイミングは変わりませんが、賃貸より安くなるまでのタイミングは5年に遅れました。
いじくった印象としてはやはり2,3年で出ていくとどんな場合でもかなりきびしい。厳しい理由はローン手数料が高いから。仲介手数料も高いですが、安くすることが難しいのでどうしようもありません。住宅ローンの事務手数料が安い楽天銀行などはこういう短期売却の場合有利になってきます。逆に2.2％の高い手数料を払っても5年くらい住めばだいたい残債割れしなくなります。（物件価格下落率によります）
住宅ローン控除が終わった後、固定資産税はかかり続けますが残債が減ってローン支払いの大半が元本支払い分になることでさらに実質の真の毎月支払額は減っていきます。
物件価格下落率3％の場合、つまり7000万円の物件が11年で5000万円になった場合、残債割れしなくなるのは13年後ですが、賃貸より安くなるのは7年後です。まぁそんな下落するときは賃料も下がっているでしょうが・・・・
今回物件価格が下落していく想定ですが、これが買ったときと同じ値段か、上がっているならどれだけ支払いが楽か。
黄色の部分を弄ればいろいろシミュレーションできるので試してみてください。