またシミュレーションします。
・新築マンションを購入します。6000万円とします。
・購入時、一時金、ローン手数料などで新築価格の5%万円とします。300万円です。
・住宅ローンは0.5％ 10年後の残債は4391万円
・物件価格は年2%下落すると想定します。10年後の物件価値は4502万円 新築プレミアムはなしとします
・管理費修繕積立金は1年間36万円として計算します。
・不動産取得税を30万円 固定資産税を15万円とします。
35年ローンでの支払いでこの下落スピードについて行きます。金利0.5%では毎年残債は3.1%減ります
この利鞘3.1-2=1.1%を稼ぎ、購入時の諸費用、管理費修繕積立金、固定資産税と売却時のリフォーム費用、仲介手数料を取り戻す戦いをするわけです。
結果はこちら
14年後でようやく残債割れしなくなります。
もちろん住宅ローン控除もいれています（10年400万円）
つまりこの場合は管理費修繕積立金を含めても月々15.5万円でこの家に住めていたことになります。（管理費修繕積立金は別にしてもよかったのですが・・・）
賃貸で15.5万円出しても、もともと6000万円の新築の家に住むのは難しいでしょうからこれはまだ買って正解と思われます。
10年ちょっとででていくなら手数料をローンの内枠にするのも手です。
金利を0.2％あげて、その代わりローン事務手数料2.2％の132万円を初期費用から引きます。
結果はこちら
11年後に残債割れしなくなります。ただしこの場合は月々の支払いが5000円程度大きいです。
保証料を住宅ローン内枠にすると5000円程度月々の支払いが高くなりますが、初期費用が100万円以上浮いて、残債割れなしに出ていくことができる期限も3年早まります。
これは大きなメリットのように思えます。
楽天銀行は事務手数料が33万円で金利0.527％。
こちらでローンを組めばさらに条件はゆるくなります。
しかしこれは新築プレミアムなしで物件の値下がりが年間2％と考えてこれです。
物件の価値も大事ですがローンの組み方も大事。新築でも残債割れしないように買いましょう。